住まいの宝箱｜契約中に生じやすいトラブル

借主が建物の一部を傷つけたり破損した場合

借主には「善良な管理者としての注意義務」があります。これは借主の社会的地位・職業・経験などから通常要求される程度の注意です。
不注意によりタバコの火で畳を焦がしてしまったり、子供が暴れて窓ガラスを割った場合は借主が修繕するか、損害を賠償しなければなりません。
通常の使用方法にしたがって利用していたにもかかわらず生じた汚損については、借主は修繕したり賠償したりする必要はありません。それは例えば期間の経過とともに畳が擦り切れてきたり、ふすまが日焼けして変色したとしても、それらは当然のことです。
しかし、契約書などで、借家を退去するときは畳替え、ふすまのはり替えを行うなどの特約を結んでいる場合にはそれに従う必要があります。

ペット飼育禁止特約がないのに飼育中止を言い渡された

この特約がない場合であっても、借主は借家の性質によって定まる使用方法にしたがって借家を使用する義務（用法遵守義務）があります。
ペットの飼育により現実に被害が発生した場合には、貸主はペットの飼育を中止するように申し入れることができます。それにもかかわらず、借主が飼育を継続した場合は貸主は賃貸借契約を解除することができます。

貸主は借主の部屋に無断で入ってよいか

貸主は建物を賃貸している間は、貸室を使用する権利がありませんので、原則として借主の同意がなければ貸室に立ち入ることは許されません。
賃貸借契約書で「貸主は必要がある場合は貸室に立ち入ることができる」旨の特約がある場合でも、貸主が借主の了解を得ないで立ち入ることができるのは、相当な必要性があるときに限られます。

マンションの水道の悪臭、断水を貸主が修繕してくれないときは

貸主には、賃貸している建物の使用に必要な修繕をする義務（修繕義務）があります。借主が修繕を求めても貸主が実施しない場合は、論理的には貸主が修繕するまで家賃を払わなくてもよいことになっています。ただしそれは、住むのに差し障りがある部分に相当する家賃分だけであって、家賃の全部を払わなくてもよいということではありません。
また、借主が修繕などを実施して、その費用を貸主に請求することもできます。

マンションが老朽化して雨漏りがしてきたら

修繕義務はどちらにあるか
水道パッキンの取り替え程度の小修繕については、借主に修繕義務がありますが、建物の主要な構造部分に関する修繕は貸主の義務です。
しかし、建物が老朽化して朽廃に近い状態にあり、建物全体の大修繕をせざるを得ない場合や、家賃が著しく低額な場合などは修繕義務がないとされることがあります。

借主が損害を受けたら、損害賠償を請求できるか
雨漏りのために借主の家具や寝具などが水浸しになるなどの損害を受けた場合は、貸主に対して損害賠償を請求できます。しかし、大修繕または取り壊すために、借主への明け渡し請求をする正当事由が貸主にあり、借主がそれを承知で入居していれば、賠償請求は困難です。

浴槽や洗面設備の修理費用は貸主に請求できるか

必要費
必要費とは、借家の原状を維持したり回復するための費用のほか、通常の利用に適する状態に保つための費用や、法令で義務付けられた排水・防火施設などの設備費用を含みます。
浴槽や洗面などが壊れて修理した費用は、通常は必要費にあたりますから、貸主に対して直ちに支払うように請求することができます。

有益費
有益費とは、建物の価値を増加させる費用です。台所やトイレ、風呂などの諸設備のほか、エアコンなどを新設した費用もこれに含まれます。
借主が有益費を支出した場合は、賃貸借終了時に建物の価値の増加が現存する場合に限って、支出した費用額か現存する増加額のいずれか（貸主が選択）の償還を請求することができます。
ただし、借主の好みでとくに贅沢につくったためにかかった費用は有益費にはなりません。

建物が売買され貸主が替わったらどうなるか

建物の所有者が替わっても、従前の貸主との賃貸借関係は新しい貸主に承継されます。従って、家賃の金額、支払時期、支払方法なども従来と変わりません。
その承継については、借主の同意は必要ではありません。
新貸主から立退きを要求されても、これを拒んで使用を継続することができます。

	建物の借主が死亡した場合その家族は名義書換え料を支払う義務があるか
	借家権の相続は、譲渡・転貸には当たらず、相続人には名義書換え料を支払う義務はありません。しかし、貸主から請求された場合は、借家を円滑に使用するために支払うケースもあります。

建物の借主の内縁の妻は借家権を相続できるか

「内縁」とは、事実上の婚姻関係にありながら、まだ法律上の届出をしていない状態をいいます。内縁の妻には相続権はありませんから、借家権を相続することもできません。
相続人がいない場合
借地借家法第36条により、借主が相続人なしに死亡した場合は、借主と事実上の夫婦または養親子の関係にあった同居者は、借主の権利と義務を承継されるものとされています。
相続人がいても立ち退く必要はない
借主に相続人がいる場合は、相続人が借家権を相続しますが、内縁の妻は相続人が承継した借家権を援用して居住を継続することができます。
相続人が内縁の妻に対して明け渡しを要求したときは、その明け渡し請求が「権利の濫用」にあたるとして内縁の妻の居住を保護した裁判例があります。

建物が朽廃、滅失した場合

建物の朽廃とは「社会通念に照らして建物としての社会的、経済的効果を失うこと」でこれにより賃貸借契約は終了します。
建物の滅失とは「建物が火災や水害などにより消滅してしまうこと」でこれにより賃貸借契約は終了します。建物が半焼した場合でも主要な部分が焼失して賃貸借の目的が達成できない程度になれば滅失に当たります。
建物の一部が借主の過失によらない原因で滅失した場合、借主はその滅失した部分の割合に応じて借賃の減額を請求することができます。